مقدمه
خرید و فروش یا اجاره ملک یکی از مهمترین معاملات مالی در زندگی افراد است. بسیاری از مردم هنگام انجام این معاملات با اصطلاحات و قوانین حقوقی مواجه میشوند که ممکن است برایشان پیچیده و دشوار به نظر برسد. آشنایی با حقوق ملکی به زبان ساده میتواند از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری کرده و امنیت بیشتری در معاملات ایجاد کند.
—
حقوق ملکی چیست؟
حقوق ملکی شاخهای از حقوق است که به موضوعات مربوط به مالکیت و استفاده از املاک (خانه، زمین، مغازه، آپارتمان و …) میپردازد. به بیان ساده، این شاخه از حقوق مشخص میکند چه کسی مالک یک ملک است، چه اختیاراتی دارد و در چه شرایطی میتواند ملک خود را بفروشد، اجاره دهد یا تغییر کاربری بدهد.
—
انواع مالکیت در حقوق ملکی
1. مالکیت فردی: ملک به طور کامل متعلق به یک نفر است.
2. مالکیت مشاع: چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند (مثلاً وراث یک خانه).
3. مالکیت مفروز: سهم هر مالک از ملک به طور مشخص جدا شده باشد.
—
قراردادهای مهم در حقوق ملکی
1. مبایعهنامه (قولنامه): قراردادی برای خرید و فروش ملک که شرایط معامله در آن ذکر میشود.
2. اجارهنامه: قراردادی که در آن مالک (موجر) ملک خود را برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار میدهد.
3. رهن یا وام مسکن: قراردادی که در آن ملک به عنوان وثیقه نزد بانک یا شخص دیگری قرار میگیرد.
4. مشارکت در ساخت: توافقی میان مالک زمین و سازنده برای ساخت و تقسیم واحدهای ساختهشده.
—
اسناد ملکی
سند رسمی: سندی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و در اداره ثبت املاک ثبت شده است؛ معتبرترین سند مالکیت.
سند عادی: قراردادی که بین طرفین تنظیم میشود (مثلاً قولنامه دستی) و اعتبار آن کمتر از سند رسمی است.
—
نکات مهم حقوق ملکی به زبان ساده
همیشه برای خرید ملک، استعلام سند از اداره ثبت بگیرید تا مطمئن شوید ملک در رهن یا توقیف نیست.
قراردادها را در دفاتر اسناد رسمی یا املاک معتبر تنظیم کنید.
در اجارهنامه، مدت قرارداد و مبلغ اجاره باید مشخص و شفاف نوشته شود.
در معاملات مشاعی، بدون اجازه همه مالکین نمیتوان ملک را فروخت یا اجاره داد.
بهتر است پیش از هر معامله ملکی، با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
—
دعاوی رایج در حقوق ملکی
دعاوی مالکیت: اختلاف بر سر اینکه چه کسی مالک اصلی ملک است.
خلع ید: دعوای مالک علیه کسی که بدون اجازه، ملک او را تصرف کرده است.
تخلیه ید: درخواست مالک برای تخلیه ملک توسط مستأجر پس از پایان مدت اجاره.
افراز و تفکیک: تقسیم ملک مشاع بین مالکان.
الزام به تنظیم سند رسمی: زمانی که فروشنده از انتقال سند رسمی به خریدار خودداری میکند.
—
نتیجهگیری
حقوق ملکی اگرچه در نگاه اول پیچیده به نظر میرسد، اما در واقع مجموعهای از قوانین و مقرراتی است که برای حفظ حقوق مالک و خریدار یا مستأجر وضع شده است. آگاهی از این حقوق به افراد کمک میکند با اطمینان بیشتری وارد معاملات شوند و در صورت بروز اختلاف، بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.
